Valutazione di Mercato — Paul-Lincke-Ufer 35
10999 Berlin-Kreuzberg | Portafoglio 6 unità abitative libere (ETW)
Redatto il 29 aprile 2026
Proprietario: Sig. Gabriele Muzio
Team di Valutazione
Saverio Pallocca & Fabrizio Selvaggi
REB Consulting GmbH
REB Consulting GmbH
Oggetto
Stima del valore di vendita per 6 unità abitative — portafoglio libero (nicht vermietet). Obiettivo: 3,5 milioni € per il proprietario.
L'Edificio — Dati Generali
Baujahr
1900 — Gründerzeit. Facciata Altbau senza stucchi decorativi.
Struttura
4 HH + 5 VH (OG risanati 1991). 26 unità totali: 12 VH + 14 HH.
Impianti
Fernwärme (teleriscaldamento). Energieklasse D. Keller completo, asciutto, isolato.
Titolo
Teilungserklärung dal 2013. Scala SFL non attiva. Seitenflügel incorporato nelle grandi unità VH/HH.
Micro-Location — Paul-Lincke-Ufer
Posizione Privilegiata
Il civico 35 si trova nella parte ovest del canale, lontano dalla concentrazione di ristoranti — silenzioso nella vita quotidiana ma a soli ~100 m dall'offerta gastronomica del Graefekiez. Le unità Vorderhaus godono di esposizione a sud sul Landwehrkanal, con un premio stimato del 15–25% rispetto alla media di quartiere.
Bodenrichtwert al 01.01.2026: 3.291 €/m²
Punti di Forza
- Vista Landwehrkanal ed esposizione a sud per tutte le unità VH
- Fernwärme: nessun rischio sostituzione caldaia, apprezzato da acquirenti e banche
- Keller ottimo: asciutto, isolato, completo
- Posizione silenziosa ma vicinissima ai servizi
Fattori Moderanti
- Facciata senza stucchi: riduce il "wow factor" rispetto al Prenzlauer Berg
- Nessun ascensore: penalizza i piani alti per acquirenti over-50
- Energieklasse D: piccola negoziazione attesa da acquirenti sensibili al GEG
- Hinterhaus: nessun affaccio canale — sub-mercato distinto dal VH
Dati di Mercato — Paul-Lincke-Ufer & Kreuzberg 2026
Prezzi Specifici Paul-Lincke-Ufer
Fonte: Immowelt, settembre 2025
6.055
€/m² medio
Media di strada (include vermietete)
+2,9%
Variazione annua
Crescita +18,2% su 5 anni
Le unità libere e kernsaniierte si posizionano stabilmente nella fascia 7.200–8.200 €/m². La media di 6.055 €/m² è abbassata dalle unità vermietete.
Prezzi per Qualità Location — Kreuzberg 2026
Fonte: Immoportal — Kreuzberg per Wohnlage. Il VH rientra nella "gute Wohnlage" (7.906 €/m²); il HH nella "mittlere Wohnlage" (6.473 €/m²).
Dopo la correzione 2023–2024, il mercato è tornato in crescita moderata (+2,6% nel 2025). Il +18,2% su 5 anni conferma la resilienza strutturale della location.
Comparabili di Mercato — PLU e Dintorni (2025–2026)
Diamona & Harnisch — Kreuzberg 2026: "Für Eigentumswohnungen in Kanallagen am Landwehrkanal werden Preise von 8.000 bis 10.500 €/m² aufgerufen" — per unità libere e ben rifinite.
Libero + kernsaniert + balcone + canale
7.400 – 8.750 €/m²
PLU 25A (7.839), Kernsaniert (8.019)
PLU 25A (7.839), Kernsaniert (8.019)
Libero, senza balcone, renoviert
6.000 – 6.600 €/m²
Manteuffelstr. (6.068), Sparkasse PLU (~6.600)
Manteuffelstr. (6.068), Sparkasse PLU (~6.600)
Vermietet — Kapitalanlage
4.100 – 4.800 €/m²
PLU 38 (4.636), PLU 41 (4.748)
PLU 38 (4.636), PLU 41 (4.748)
Schede Dettagliate
Le 6 Unità — Schede Dettagliate
Tutte le stime si riferiscono ad appartamenti liberi (nicht vermietet). In caso di appartamenti affittati, il valore scenderebbe del 35–45%.
Unità 1 — EG Hinterhaus Rechts
Unità 2 — EG Vorderhaus Links
Unità 3 — 1.OG Vorderhaus Links
Unità 4 — 2.OG Vorderhaus Rechts "Il Museo"
Unità 5 — 3.OG Vorderhaus Links
Unità 6 — 4.OG Vorderhaus Links
Unità 1 — EG Hinterhaus Rechts62 m² | 3 Zimmer | Kernsaniert 2026 | Nessun balcone | Cortile internoEG in Hinterhaus: tipologia meno appetibile del portafoglio. Il Kernsaniert 2026 è il valore aggiunto cruciale: finiture moderne, impianti nuovi, zero interventi previsti per 15–20 anni. Base: 6.395 €/m² EG Kreuzberg, penalità HH –5%, recupero KS +400 €/m².
Unità 2 — EG Vorderhaus Links94 m² | 2 Zimmer | Terrazza uso esclusivo | Kernsanierung in corso | Parziale affaccio canaleMetratura generosa per un EG (soffitti alti, spazi ampi). La terrazza è un plus commerciale significativo ma deve essere formalizzata per iscritto prima della commercializzazione — altrimenti non è trasferibile all'acquirente.
Unità 3 — 1.OG Vorderhaus Links80 m² | 3 Zimmer | Balcone | Kernsaniert 2016 | Sud — LandwehrkanalMiglior rapporto qualità/prezzo del portafoglio. Comparabile diretto: PLU 25A (1.OG, balcone, saniert → 7.839 €/m²). KS 2016 ha 10 anni (–100/200 €/m² rispetto a KS recente). Base: 6.450 €/m² + VH Kanalblick + balcone + sud: +1.000 €/m².
Unità 4 — 2.OG Vorderhaus Rechts "Il Museo"124,7 m² | 4,5 Zimmer | Balcone | NON ristrutturato — Originale anni '60 | Affaccio canaleUnità unica nel portafoglio: arredamento d'epoca integro, già utilizzato per riprese TV/cinema. Due mercati distinti: acquirente standard (KS completa 100.000–180.000 €) oppure collezionista/produzione cinematografica con premium per l'irriproducibilità.
Unità 5 — 3.OG Vorderhaus Links79,7 m² | 3 Zimmer | Balcone | Kernsanierung in corso | Sud — LandwehrkanalPiano ottimale per molti acquirenti berlinesi: vista elevata sul canale, luminosità massima. La KS in corso permette un aumento di (+200–400 €/m²). Raccomandato: capitolato premium (parquet massello, Villeroy&Boch, infissi 3-vetri).
Unità 6 — 4.OG Vorderhaus Links78,2 m² | 3 Zimmer | Nessun balcone | Saniert 2010, impianto elettrico 2018 (quadro non sostituito) | Affaccio canaleVista canale massima ma assenza di balcone al 4° piano è mancanza percepita. Saniert 2010 ha 16 anni: cucina e bagno potrebbero apparire datati. Il quadro elettrico non sostituito va comunicato proattivamente (sostituzione ~3.000 €, elimina punto di negoziazione).
Riepilogo Prezzi — Due Scenari a Confronto
Di seguito le stime del portafoglio secondo due approcci: la valutazione analitica basata su dati di mercato ufficiali (Gutachterausschuss, Immowelt, Immoportal) e le indicazioni operative del collega Fabrizio Selvaggi, orientate all'obiettivo di realizzo complessivo di 3,5 milioni €.
Scenario A — Valutazione Analitica di Mercato
*Unità 4 scenario collezionista/premium. Per acquirente standard: 723.000–823.000 €, totale portafoglio 3.414.000–3.635.000 €.
Scenario B — Indicazioni Operative Fabrizio Selvaggi
Le indicazioni operative di Fabrizio tengono conto della variabilità reale di mercato. Come nella Dunckerstrasse (5.600–7.500 €/m² nello stesso edificio), ogni unità ha il suo micro-mercato.
Analisi Critica — I 8.000 €/m² "Piatti"
I dati Gutachterausschuss 2025 confermano che 8.000 €/m² è reale e raggiungibile per le migliori unità dell'edificio (Kanallagen classificate da Diamona & Harnisch a 8.000–10.500 €/m²). Tuttavia, applicare 8.000 €/m² a tutte le 6 unità indiscriminatamente non è supportato dai dati.
Rischio concreto: unità sovrapprezzate del 15–25% rimangono sul mercato oltre 12 mesi. Ogni settimana di permanenza eccessiva genera il segnale negativo "warum steht es so lange?" — portando a riduzioni forzate peggiori di un pricing corretto fin dall'inizio.
Raccomandazioni Operative Prima della Vendita
Azioni Immediate — Prima della Commercializzazione
01
Formalizzare la terrazza (Unità 2)
Notaio: modifica alla TE o accordo separato registrato. Senza questo documento il plus non è trasferibile all'acquirente.
02
Sostituire il quadro elettrico (Unità 6)
Investimento ~3.000 € che elimina un punto di negoziazione. Fortemente consigliato prima del lancio.
03
Grundbuchauszug aggiornato
Verificare quote di comproprietà e assenza di vincoli o gravami.
04
Acquisire l'Energieausweis
Obbligatorio per la commercializzazione. Da richiedere prima dell'avvio.
05
Strategia Unità 4 "Museo"
Tentare prima il mercato premium collezionisti/film production (3–4 mesi), poi eventuale riposizionamento per acquirente standard.
Strategia di Commercializzazione
Fase 1 — Lancio con le Unità Flagship
Avviare con Unità 3 (1.OG VH, balcone, canale) e Unità 5 (3.OG VH, balcone, canale): le più appetibili del portafoglio. Creano transazioni di riferimento che fissano il livello di prezzo nell'edificio.
Fase 2 — Unità Premium e Standard
Lanciare le unità più complesse (Unità 2, 4, 6) usando le referenze delle prime vendite come supporto commerciale. Per l'Unità 4: attivare canali cinematografici, agenzie di location scouting, collezionisti di design.
Commissioni — Proposta Pacchetto
Con esclusiva su tutto il portafoglio (6 unità), valutare commissione a pacchetto al 3% lordo invece del 3,57% standard. Vantaggio per il proprietario, garanzia di impegno esclusivo per il team.
Unità 2: verificare la possibilità di ricavare una terza stanza (come suggerito da Fabrizio) — potrebbe aumentare significativamente il valore di mercato.
Fonti & Disclaimer
Gutachterausschuss Berlin
Transazioni notarili ufficiali — AKS Berlin
Immowelt
Prezzi Paul-Lincke-Ufer (settembre 2025)
Immoportal
Kreuzberg 2026 per piano, tipologia, metratura
Diamona & Harnisch
Analisi Kanallagen Kreuzberg 2026
Engel & Völkers
Prezzi medi Kreuzberg Q1/2026
BORIS Berlin
Bodenrichtwert ufficiale — Kreuzberg
Disclaimer: Questo documento è redatto a scopo di valutazione commerciale sulla base di dati pubblicamente disponibili, comparabili rilevati sui principali portali immobiliari tedeschi e dati del Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin. Le stime non costituiscono perizia ufficiale ai sensi dell'ImmoWertV 2021.
Team di Valutazione
Saverio Pallocca & Fabrizio Selvaggi
Pallocca Immobilen & REB Consulting GmbH
Documento redatto il 29 aprile 2026
Pallocca Immobilen & REB Consulting GmbH
Documento redatto il 29 aprile 2026
Committente
Sig. Gabriele Muzio
Proprietario — Paul-Lincke-Ufer 35
10999 Berlin-Kreuzberg
Proprietario — Paul-Lincke-Ufer 35
10999 Berlin-Kreuzberg