10999 Berlin-Kreuzberg | Portafoglio 6 unità abitative libere (ETW)
Saverio Pallocca & Fabrizio Selvaggi
Pallocca Immobilien insieme a REB Consulting GmbH
Stima del valore di vendita per 6 unità abitative — portafoglio libero (nicht vermietet). L'analisi è orientata a supportare la proprietà nella definizione di una strategia di posizionamento commerciale adeguata all'attuale fase di mercato.
1900 — Gründerzeit. Facciata Altbau senza stucchi decorativi.
4 HH + 5 VH (OG risanati 1991). 26 unità totali: 12 VH + 14 HH.
Fernwärme (teleriscaldamento). Energieklasse D. Keller completo, asciutto, isolato.
Teilungserklärung dal 2013. Scala SFL non attiva. Seitenflügel incorporato nelle grandi unità VH/HH.
Il civico 35 si trova nella parte ovest del canale, lontano dalla concentrazione di ristoranti — silenzioso nella vita quotidiana ma a soli ~100 m dall'offerta gastronomica del Graefekiez. Le unità Vorderhaus godono di esposizione a sud sul Landwehrkanal, con un premio stimato del 15–25% rispetto alla media di quartiere.
Bodenrichtwert al 01.01.2026: 3.291 €/m²
- Vista Landwehrkanal ed esposizione a sud per tutte le unità VH
- Fernwärme: nessun rischio sostituzione caldaia, apprezzato da acquirenti e banche
- Keller ottimo: asciutto, isolato, completo
- Posizione silenziosa ma vicinissima ai servizi
- Facciata senza stucchi: riduce il "wow factor" rispetto al Prenzlauer Berg
- Nessun ascensore: penalizza i piani alti per acquirenti over-50
- Energieklasse D: piccola negoziazione attesa da acquirenti sensibili al GEG
- Hinterhaus: nessun affaccio canale — sub-mercato distinto dal VH
Fonte: Immowelt, settembre 2025
Media di strada (include vermietete)
Crescita +18,2% su 5 anni
Fonte: Immoportal — Kreuzberg per Wohnlage. Il VH rientra nella "gute Wohnlage" (7.906 €/m²); il HH nella "mittlere Wohnlage" (6.473 €/m²).
Dopo la correzione 2023–2024, il mercato è tornato in crescita moderata (+2,6% nel 2025). Il +18,2% su 5 anni conferma la resilienza strutturale della location.
7.400 – 8.750 €/m²
Libero + kernsaniert + balcone + canale
6.000 – 6.600 €/m²
Libero, senza balcone, renoviert
4.100 – 4.800 €/m²
PLU 38 (4.636), PLU 41 (4.748)
La distinzione principale osservata dal mercato locale è tra unità libere e unità già locate; tale differenza incide in modo determinante sul posizionamento.
Tutte le stime si riferiscono ad appartamenti liberi (nicht vermietet). In caso di appartamenti affittati, il valore scenderebbe del 35–45%.
Unità 1 — EG Hinterhaus Rechts62 m² | 3 Zimmer | Kernsaniert 2026 | Nessun balcone | Cortile interno
EG in Hinterhaus: tipologia meno appetibile del portafoglio. Il Kernsaniert 2026 è il valore aggiunto cruciale: finiture moderne, impianti nuovi, zero interventi previsti per 15–20 anni. Base: 6.395 €/m² EG Kreuzberg, penalità HH –5%, recupero KS +400 €/m². Scenario prudente: 360.000–390.000 €.
Unità 2 — EG Vorderhaus Links94 m² | 2 Zimmer | Terrazza uso esclusivo | Kernsanierung in corso | Parziale affaccio canale
Metratura generosa per un EG (soffitti alti, spazi ampi). La terrazza è un plus commerciale significativo ma deve essere formalizzata per iscritto prima della commercializzazione — altrimenti non è trasferibile all'acquirente. Scenario prudente: 580.000–620.000 € (solo con terrazza ben impostata).
Unità 3 — 1.OG Vorderhaus Links80 m² | 3 Zimmer | Balcone | Kernsaniert 2016 | Sud — Landwehrkanal
Miglior rapporto qualità/prezzo del portafoglio. Comparabile diretto: PLU 25A (1.OG, balcone, saniert → 7.839 €/m²). KS 2016 ha 10 anni (–100/200 €/m² rispetto a KS recente). Base: 6.450 €/m² + VH Kanalblick + balcone + sud: +1.000 €/m². Scenario prudente premium: 625.000–660.000 €.
Unità 4 — 2.OG Vorderhaus Rechts "Il Museo"124,7 m² | 4,5 Zimmer | Balcone | NON ristrutturato — Originale anni '60 | Affaccio canale
Unità unica nel portafoglio: arredamento d'epoca integro, già utilizzato per riprese TV/cinema. Due mercati distinti: acquirente standard (KS completa 100.000–180.000 €) oppure collezionista/produzione cinematografica con premium per l'irriproducibilità. Scenario ordinario: 760.000–820.000 €.
Unità 5 — 3.OG Vorderhaus Links79,7 m² | 3 Zimmer | Balcone | Kernsanierung in corso | Sud — Landwehrkanal
Piano ottimale per molti acquirenti berlinesi: vista elevata sul canale, luminosità massima. La KS in corso permette un aumento di (+200–400 €/m²). Raccomandato: capitolato premium (parquet massello, Villeroy&Boch, infissi 3-vetri). Scenario prudente premium: 645.000–680.000 €.
Unità 6 — 4.OG Vorderhaus Links78,2 m² | 3 Zimmer | Nessun balcone | Saniert 2010, impianto elettrico 2018 (quadro non sostituito) | Affaccio canale
Vista canale massima ma assenza di balcone al 4° piano è mancanza percepita. Saniert 2010 ha 16 anni: cucina e bagno potrebbero apparire datati. Il quadro elettrico non sostituito va comunicato proattivamente (sostituzione ~3.000 €, elimina punto di negoziazione). Scenario prudente: 520.000–545.000 €.
Sulla base dell'analisi comparativa di mercato e delle caratteristiche specifiche di ciascuna unità, stimiamo il seguente posizionamento commerciale per il portafoglio.
I dati Gutachterausschuss 2025 confermano che 8.000 €/m² è reale e raggiungibile per le migliori unità dell'edificio (Kanallagen classificate da Diamona & Harnisch a 8.000–10.500 €/m²). Tuttavia, applicare 8.000 €/m² a tutte le 6 unità indiscriminatamente non è supportato dai dati.
Notaio: modifica alla TE o accordo separato registrato. Senza questo documento il plus non è trasferibile all'acquirente.
Investimento ~3.000 € che elimina un punto di negoziazione. Fortemente consigliato prima del lancio.
Verificare quote di comproprietà e assenza di vincoli o gravami.
Obbligatorio per la commercializzazione. Da richiedere prima dell'avvio.
Tentare prima il mercato premium collezionisti/film production (3–4 mesi), poi eventuale riposizionamento per acquirente standard.
Si suggerisce una commercializzazione graduale del portafoglio, con immissione sul mercato di due o tre unità alla volta, così da calibrare correttamente il posizionamento in base alle prime reazioni della domanda. La sequenza di lancio potrà essere definita insieme alla proprietà in funzione della strategia condivisa.
L'eventuale incarico in esclusiva non limita il raggio commerciale dell'operazione, ma lo rafforza: la strategia prevede collaborazione attiva con network interagenzia consolidati nel tempo, incluse realtà partner e circuiti professionali come IVD, garantendo ampia visibilità al portafoglio senza dispersione del posizionamento.
Con esclusiva su tutto il portafoglio (6 unità), valutare commissione a pacchetto al 3% lordo invece del 3,57% standard. Vantaggio per il proprietario, garanzia di impegno esclusivo per il team.
Su richiesta della proprietà, è possibile affiancare alla commercializzazione una verifica preliminare di finanziabilità tramite broker partner, al fine di comprendere in anticipo i valori attualmente sostenibili dal sistema bancario e le condizioni di mutuo applicabili ai potenziali acquirenti.
Transazioni notarili ufficiali — AKS Berlin
Prezzi Paul-Lincke-Ufer (settembre 2025)
Kreuzberg 2026 per piano, tipologia, metratura
Analisi Kanallagen Kreuzberg 2026
Prezzi medi Kreuzberg Q1/2026
Bodenrichtwert ufficiale — Kreuzberg
Saverio Pallocca & Fabrizio Selvaggi
Pallocca Immobilen & REB Consulting GmbH
Documento redatto il 3 maggio 2026
Sig. Gabriele Muzio
Proprietario — Paul-Lincke-Ufer 35
10999 Berlin-Kreuzberg